车位有投资价值吗?
职府用户 | [ 标签:金融/投资/证券 ] 2021-09-19

现在投资房产越来越难了,投资车位可行吗?车位有投资价值吗?

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Aeolos
2021-09-24 21:37:01


评判一个产品能不能投资,关键两点,一个是价值,一个是稀缺性

首先肯定的是车位绝对有价值,国外例子基本验证,毕竟车位能满足“可自用、可租、可售”的属性,所以重点关注第二点。

车位稀缺吗?

先看我国汽车保有量的情况。



据公安部统计,2018年全国新注册登记机动车3172万辆,机动车保有量已达3.27亿辆,其中小型载客汽车首次突破2亿辆,汽车保有量为2.4亿辆,同比增速10.6%,2011-2018年复合增速高达12.4%,用上年汽车保有量+当年汽车销量为基础,扣减淘汰报废车型占比约3%,得到当年汽车保有量的数据计算,2021年国内汽车保有量有望达到3亿辆。

车位数量暂时无法统计,但2018年新注册登记机动车3172万辆,每天约8.6万辆,平均每秒钟1辆!

很明显,车位无法每天新增1个,随着车辆保有量的增加,车位的需求缺口确实越来越大。

但车位缺不缺,就和中国人房子缺不缺一样,都有相对性,总量稀缺,但有分化。

一二线城市房子持续稀缺,房价能持续上涨,而三四线城市继续以去库存位置,房价长期上涨乏力。

所以车位也和楼市一样,哪怕总量稀缺,也有分化,车位是否值钱,与楼盘,楼盘所在地段,甚至城市都有紧密的关系。

因此,投资车位更得有门道。

具体来说

首先必须关注,你所在的城市车辆保有量多不多,是不是存在稀缺的情况。

这和城市发展,也就是城市经济水平有关,毕竟三四线城市或者18线城市,车辆随便停,基本没有车位的概念。

一般来说,城市经济越发达,汽车保有量越高,而土地又十分稀缺,这就说明车位存在供需不足,这类城市的车位才值得投资。

比如从总量上看一二线城市的车位会比三四线城市更稀缺,但也不绝对,因为影响车位投资的还有很多细分问题。

比如第二点,地段。和房子价值一样,越是中心地段,价值越高,因为聚集人群越多,车位需求越大,一车位难求现象才突出。

第三点,小区定位,越高端小区,一户有好几辆车是正常,一个车位可能还不如一辆车贵,这种高端小区车位紧缺才会有明显增值空间,而且需求大,车位后期好转手。

第四点,关注小区的车位配比,车位比1:1说明每户人有一个车位,一般情况下车位是刚好够用,不存在稀缺,这个时候要结合入住率以及小区定位来具体分析,如果是高端小区且入住率高,那么车位肯定稀缺。

如果车位比低于1:1,明显供需紧张,也要结合小区定位和入住率来判断,如果刚需小区且入住率不高,车位还不一定稀缺,但车位比如果大于1:1,就要考虑有没必要去投资车位了。

还有判断车位能否投资绝不是简单地段和车位比,还要考虑城市的停车收费标准。

有些城市按小时收费,无最高限价,有时候日停车收费高达上百元,比如在广州上下九的老商场地下停车场,停车1个多小时,收费36元。

但在深圳普遍城中村的车位或者小区车位过夜都在10-20元左右,停车费成本不高,车位需求自然不够强烈,所以在深圳车位投资也并不热门。

因此,投资车位还需要联合城市停车收费标准来结合考虑。

最后,我们回归投资这个角度,纯粹从投资角度思考这件事,无非就是考虑两点,一个是租金收益,一个是增值收益。

车库的租售比如何,租金回报率多少,我们大概算一算。

比如我家(粤北山区)的一个车位售价15万,每月租金400元。那么出租回报率是:

400*12/150000=3.2%

这个收益率其实和银行普通产品差不多,但在一些停车费贵、车位比较紧张的城市或小区,车位售价其实非常贵,但租金也高,比如广州。

广州老城区停车难停车也贵,一般老城区的停车费每月2000元左右,而车位售价在50万左右。那么出租回报率是:

2000*12/500000=4.8%

普遍的案例来看,车位的出租回报率在3-6%之间,不至于高的离谱,但也基本能跑赢普遍的理财产品,甚至比住宅普遍的出租回报率(2.6%)要高。

第二点是增值收益,这个就是说回车辆保有量每年的递增以及稀缺性,只能说总体有价值,关键得挑对。

只要遵循投资车位的几点核心逻辑,车位投资带来的增值收益还是相当可观的,毕竟这也算是以低成本赚取高收益的一种回报方式。

但这种投资更适合资金实力更充足的人群,因为车位只能在同小区内流通,而且车位一手买税费低,部分还能贷款买,但到二手市场之后,基本全款,而且所缴纳的税费很高,包括营业税及附加 5.6%、个人所得税 20%、土地增值税30%-60%及印花税0.05%,算下来一个20万的车位,税费可能就去到3万多。

除此之外,还有很多细节需要注意,比如车位只能在小区业主间流通,不能卖给其他小区的业主,所以车位的受众面很窄,转手流通不如房产,而且哪怕购买了车位,每月也还要缴纳金额的管理费。

总得来说,好的车位就和好的房子一样,买对了,相当于低成本高回报的投资,买错了,也一样会面临亏本的情况。

在买车位的时候,一定要注意的是车位的产权。

从大方向上看,车位分为以下几种:

1、能够处理产权证的地下泊车位;

2、只需运用权的人防工程泊车位;

3、公摊车位;

4、开发商自所有的车位;

有产权的地下停车位,就是获得了政府颁发的《建设规划许可证》,没有计入业主公摊面积,业主可购买车位产权,并且办理不动产权证书的。

这类有产权的车位才可以用于销售和流通,也只有这类车位才是真正可以投资的车位。

其他诸如人防车位、公摊车位,租着用还可以,买来投资就甭想了,除非你人傻钱多😤


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