大致有以下五类房子一定要当心，最好不买：

一、房屋权属性质有问题不能买！

1、不可交易的房屋类型类型：小产权房、违章建筑

2、可以交易的房屋类型：商品房、已购公房/央产房（单位同意出售/上市后）、经济适用房（满5年后）

支招：

1、审核房屋的产权性质，发现房屋不能买卖的或符合一定条件才能办理过户手续的，一定要及时提出并保全证据，如果还抱有希望的可以先签署《备忘录》。

2、认真审核房产证原件，初步判断该房产证的真伪；如有疑问，请出售人提供购房合同、发票、契税票、借款合同、公共维修基金票等其他证明文件，或到房屋管理部门对房产证进行查询，也可要求中介协助。


二、已购公房（房改房）和央产房存在以下情况不能买！

1、房主未交超标款的，央产房不能过户；

2、涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，产权单位没有办理住房档案登记或档案标注不能上市交易的；

3、原产权单位有特殊约定的已购公房，必须经原产权单位同意出让，否则无法过户；

4、部级干部住房不能上市出售。

支招：

1、普通的已购公房，应确认原单位是否同意出售或有优先购买权，最好有书面文件；

2、央产房的上市流程比较复杂，提前向懂行的中介了解办理实效问题：

①需提前征得产权单位同意，补齐超标款；（例如，有些央产单位需要公示一个月才能交易）；

②确认是否可以办理《在京中央单位已购公房变更通知单》；（国管：当天、中直：5-8个工作日）；

3、将房屋权属性质明确写在买卖合同或补充协议中。


三、经济适用房：

1、可以交易的经济适用房：为已满5年的经济适用房（以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间之较早的时间为准）；

2、不可以交易的经济适用房：按现有政策，未满五年的经济适用房不得上市交易。

★提示：满五年经济适用房可以上市出售，但需补交综合地价款（2008年4月11日之前房屋需补交综合地价款；之后房屋交易政府优先回购，若不回购，则，补交金额根据原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%补交）。

支招：

认真审核房产证原件或购房票据，确定购房时间及是否满五年。


四、存在权利限制（抵押、查封）的房不能买！

会存在的风险：房屋存在权利限制，不会直接导致合同无效，会导致合同无法履行，产生纠纷，但是法院会判决合同解除。

支招：

1、了解出售人交易房屋的原因，并询问业主房屋是否存在抵押或查封的情况；同时，将了解到的情况如实告知客户；

2、关注房产证上有没有抵押等权利限制的登记，如有，应问清情况，包括抵押的银行、机构或个人，还款期限，能否提前还款解押等；

3、明确房屋是否正在出租，如是，问清腾房时间，并要求业主提供承租人签字的《放弃优先购买权的证明》，尽可能与承租人核实。


五、暂无产权证的房不能买！

会存在的风险：暂时未取得产权证的房屋，从法律角度属于权属未经登记，存在一定的不确定性，如房产证未能如期取得，引发纠纷的可能性很大，不建议做暂未取得房产证的房屋。

支招：

1、 如非常想要这套房子，并为此愿意承担一定风险或者漫长等待的话，可选用“无房本”版本的补充协议进行签署（一般中介会提供），一定要将未取得房产证的情况如实写入《备忘录》，并约定清楚何时取得房产证，在未取得房产证之前不支付一分钱，包括定金；

2、审核出售人的原购房合同、原房款支付发票、原购房契税票等票据；如有疑问，应到开发商处进行进一步落实情况或到物业进行核实；

3、如急迫想要这套房子并确定产证一定可以办下来的话，可提前办理交房和物业交割手续，以确保对房屋的占有和使用，可能需要为此支付一些费用，比如意向金之类，一旦最终房屋真的办不下产证，出售半途中止，已支付的费用可作价房屋租金冲抵。